MENYOAL (SEKALI LAGI): DISPARITAS NILAI DALAM PENGALIHAN HAK ATAS TANAH/BANGUNAN

March 31, 2023

Comments off

Blog

Oleh: Albert R. Aruan

31 Maret 2023

LATAR BELAKANG
Jika anda hingga hari ini masih bingung mengisi lembar-lembar SPT 1770 (kini dapat dengan formulir elektronik atau eSPT) untuk laporan pajak tahunan wajib pajak orang pribadi, maka anda tidak sendirian.
Puluhan juta orang pribadi yang ber-NPWP, bahkan mungkin jumlah mayoritas dari mereka, tidak percaya diri dan selalu menggerutu saat melakukan pengisian SPT itu.
Tulisan kali ini tidak ditujukan mengkritik persoalan tersebut. Mengingat yang sedang happening adalah kasus hedonisme sebagai dampak kasus penganiayaan, maka timbul lagi kebingungan di masyarakat mengenai saling bantah jumlah harta dari sang tersangka. Mengukur kekayaan seseorang pada umumnya adalah kemampuan memiliki rumah besar, aset yang banyak, dan bentuk kendaraan serta barang-barang branded. Sebagai stakeholder dalam transaksi tanah/bangunan, maka peran Notaris/PPAT menjadi penting di mata masyarakat umum yang pemahamannya adalah “datang ke notaris” dan bukan ”datang ke PPAT” saat ingin bertransaksi tanah/bangunan. Yang selalu menjadi jantung dari sebuah transaksi adalah “harga atau nilai transaksi.”

PERMASALAHAN
Meskipun beberapa tahun lalu saya pernah membahas persoalan disaparitas nilai a quo, hingga saat ini persoalan yang sama masih membingungkan karena sistem yang berlaku dan paradigma keliru yang dipertahankan karena ketiadaan dasar hukum.
Menurut saya ada 5 (lima) jenis nilai transaksi dalam akta PPAT: nilai perolehan, nilai transaksi sebenarnya, nilai NJOP, nilai kesepakatan para pihak, dan nilai koreksi petugas pajak atau BPN. Secara singkat kita ulas satu persatu.
Nilai perolehan yang paling wajar tak bisa dibantah adalah nilai dalam akta risalah lelang. Nilai lain dapat saja atas suatu ketetapan pejabat yang berwenang untuk itu.
Nilai transaksi sebenarnya adalah nilai yang paling jujur dari para pihak dan nilai yang diwajibkan oleh pemerintah melalui Ditjen Pajak.
Nilai NJOP adalah nilai yang ditetapkan fiskus karena PBB masih menggunakan tax official system yang artinya besaran pajak terutang ditetapkan oleh petugas pajak atau pemerintah berdasarkan ketentuan dan rumus tertentu.
Dua jenis nilai berikutnya adalah jenis yang sering menimbulkan masalah baik bagi notaris, para pihak, dan petugas pajak sendiri.
Nilai kesepakatan para pihak berbeda dengan nilai transaksi sebenarnya karena faktanya merupakan celah bagi penjual dan pembeli untuk tujuan yang dilarang, misalnya memperkecil dasar pengenaan pajak. Sebaliknya petugas yang (seringkali) mencurigai nilai ini dapat menolak proses validasi BPHTB sebagai syarat pengajukan perubahan data (balik nama) di BPN. Keadaan ini mengarahkan pada jenis nilai terakhir yaitu: nilai koreksi petugas pajak atau BPN. Disini persoalan mendasarnya adalah tidak ada aturan tertulis untuk mengubah nilai yang sudah tercantum dalam akta PPAT. “Perintah” mengubah nilai transaksi atas kemauan petugas pajak adalah pelanggaran hukum dan sangat tidak masuk akal untuk dituruti dengan mengubah akta.

SARAN DAN PENUTUP
Pemerintah perlu memberikan perhatian pada persoalan disparitas nilai pengalihan tanah/bangunan untuk kepentingan banyak pihak. Negara ini berdasarkan pada hukum positif, hukum yang tertulis. Notaris/PPAT dilarang mengubah isi akta yang telah terbit sesuai aturan hanya karena berdasarkan permintaan petugas yang mengoreksi nilai PPh atau BPHTB. Proses pengubahan isi akta ada aturannya. Terlebih lagi, dampak perubahan nilai BPHTB tanpa perubahan nilai pada akta menyebabkan unbalance pada neraca PPh dan BPHTB. Prosedur pengujian kekurangan bayar PPh atau BPHTB harus melalui prosedur penelitian dan/atau pemeriksaan pajak. Jika terjadi adanya gugatan atau tuntutan dalam suatu proses pengalihan hak atas tanah/bangunan, maka celah ini adalah sebuah potensi berbahaya terutama bagi pejabat pembuat akta. Notaris/PPAT wajib memperhitungkan kemungkinan-kemungkinan ini dan memegang teguh prosedur pembuatan akta yang sempurna. (By ARA-Taxvisory)

TAXVISORY menyediakan jasa penghitungan, pelaporan pajak, perencanaan pajak, pendampingan atas pemeriksaan pajak yang selalu terbaharui dengan peraturan dan regulasi pajak terbaru. Ketemuan aja dulu…

Silahkan tanya dan hubungi kami di 021-39728888, admin@taxvisory.co.id.

LinkedIn
Facebook Page
Instagram Page